Существенные условия договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.
Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.
Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.
Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.
| Скачать форму договора |
Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.
Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.
Прочие условия договора мены
Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:
- сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
- договор исполняется при заключении.
Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.
Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.
Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.
Договор мены земельного участка
| Скачать форму договора |
Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.
Не знаете свои права?
Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.
Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:
- идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
- целевое назначение земли;
- объекты недвижимости, расположенные на участке.
В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.
Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.
Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:
- автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
- применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
- необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.
Алгоритм действий следующий:
- составляется и подписывается договор мены автомобилей;
- регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.
Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.
Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)
 |
| Скачать форму договора |
Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).
Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:
- точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
- перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).
Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.
Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.
Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:
- в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
- пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
- стоимость квартиры;
- размер доплаты (если она есть);
- основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
- срок передачи предмета договора.
Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.
Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.
Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.
Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.
Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые .
Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).
Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.
В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.
Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.
Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом .
Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.
По своей сути, это тот же с присущими ему моментами:
- платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
- договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых , и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.
Регулируются такие сделки, как и , нормами Гражданского кодекса РФ.
В каких случаях выгодно заключать договор?
Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению , можно считать:
- желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
- попытка сэкономить на уплате налогов.
Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается .
Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.
Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет
. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: , унаследование.
При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться , прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.
На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.
Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.
Нюансы при оформлении договора
Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.
Видео: Подмена договора купли-продажи договором мены
В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?
Договор мены недвижимого имущества – двухсторонняя сделка, позволяющая осуществить обмен одного имущества на другое на взаимовыгодных условиях. Особенностью данной сделки является то, что обе её стороны одновременно выступают и продавцами и покупателями недвижимости.
И в чём самый большой плюс сделки мены, так это в том, что обе стороны в результате приобретают имущество более выгодно: с лучшими характеристиками, параметрами. Или же вовсе – обмен недвижимости по договору мены может быть произведён на совершенно любой другой объект, не обязательно недвижимый, например, транспортное средство.
Особенности сделки мены
Договор мены заключается по такому же принципу, что и договор купли-продажи. Соответственно договор мены направлен на отчуждение имущества безвозвратно для каждой стороны. При этом каждая сторона является продавцом своей собственности и одновременно приобретателем другой собственности.
До сделки стороны должны известить друг друга обо всех недостатках, которые имеет предмет мены, а также о том, не имеют ли третьи лица права на отчуждаемое имущество.
Непосредственно в момент сделки нотариус проверяет по электронной базе, не находятся ли оба объекта под судебным арестом, залогом или в ипотеке. Если существуют какие-либо ограничения относительно отчуждения, то сделку провести невозможно. Кроме того, обязательным является соблюдение формы договора — письменной. В ином случае сделку можно признать недействительной.
Стороны могут расторгнуть договор мены по обоюдному согласию или по решению суда, однако на то должны быть веские основания.
Документальное оформление обмена
Итак, собственник может обменять любое недвижимое имущество (квартиру, частный дом, дачу) на другое жилье или же транспорт. Также нередко происходит мена жилья на жилье с меньшей площадью плюс автомобиль. В том или ином случае сделка мены должны быть надлежащим образом оформлена: в виде письменного договора, образец можно скачать здесь:
Для того, чтобы договор был заключён в строгом соответствии с законом, лучше, чтобы он был удостоверен нотариально. Если договор мены недвижимого имущества будет оформляться с помощью нотариуса, то образец договора нотариус подготовит самостоятельно.
Для заключения договора понадобиться следующий пакет документов:
- правоустанавливающий документ на недвижимое имущество;
- кадастровый паспорт на жилье;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение (на мену) – в случае если объект мены принадлежит супругам на праве совместной собственности;
- выписка из домовой книги;
- справка ЖЭУ о составе семьи;
- отчёт о проведённой рыночной оценке недвижимости;
- паспорт, налоговый номер;
- квитанция об уплате госпошлины.
Такой же список документов должна собрать и вторая сторона сделки, в случае, если будет производиться обмен одной квартиры на другую .
Если же будет происходить обмен квартиры, например, на автомобиль, то понадобятся:
- технический паспорт на автомобиль;
- оценка рыночной стоимости транспортного средства;
- нотариальное согласие супруга на мену автомобиля;
- паспорт и налоговый номер второй стороны.
Стоимость оформления договора
Договор мены недвижимого имущества, который стороны будут удостоверять в нотариальной форме, включает такие расходы, как:
- государственная пошлина по договору;
- услуги нотариуса (нотариальное согласие, разработка образца договора, его удостоверение);
- услуги эксперта-оценщика имущества;
- государственная пошлина за регистрацию права собственности.
Стоит добавить, что договор мены может быть заключён как без доплаты (когда оба объекта считаются равноценными), так и с доплатой (если один из объектов мены – более дорогостоящий). Поэтому, этот нюанс также следует учитывать, подсчитывая расходы по обмену недвижимого имущества.
Ещё одна статья расходов, на которую стоит обратить внимание, — это налог от отчуждения. Налогообложение в этой части может коснуться тех собственников недвижимости, которые владеют имуществом менее трёх лет.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Правила оформления договора мены в 2019 году закреплены Гражданским Кодексом России. Зная их можно исключить вероятность признания документа недействительным.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Несмотря на то, что процедура мены возникла еще задолго до купли-продажи, использование такого соглашения весьма ограничено.
Подписание договора мены предоставляет возможность сократить время в том случае, если намерение нескольких лиц реализовать какое-либо имущество и купить иную совпадают.
Что это такое
Договор мены несет под собой множество нюансов, о которых нужно знать для минимизации рисков возникновения различного рода недоразумения.
Первоначальные определения
В Гражданском Кодексе РФ указано, что мена подразумевает под собой добровольную передачу прав владения одной вещью в обмен на получение прав собственности иной.
Форма документа – письменная. Права и обязанности граждан, которые принимают участие в договоре, отображены в 31 главе ГК РФ.
Немаловажную роль играет 567 статья, которая обращает внимание на то, что бартер в правовом поле приравнивается к купле-продаже, а его стороны именуются как продавец и покупатель.
Подразумевается, что обмен осуществляется товаром, который обладает равной стоимостью.
Если в договоре будет указано на неравноценность имущества, то одна из сторон вынуждена доплатить недостающую разницу.
Основными признаками договора мены принято считать:
- консенсуальность. Под этим понимается, что участники сделки подписывают соглашение исключительно на базе согласия;
- взаимность;
- возмездность.
В ст. 658 ГК РФ указано на то, что в случае совершения обмена равноценным имуществом, договор не подлежит налогообложению. Налоговая ставка составляет 5% от разницы себестоимости.
Для возможности исключить вероятности налогообложения на законных основаниях, размер компенсации подлежит включению в вычет (согласно ст. 220 НК РФ).
Помимо этого в процессе заключения сделки стороны соглашения обязаны уплачивать госпошлину, размер которой определяется в зависимости от разновидности и предмета договора.
Стороны соглашения
Субъектами, которые подписали соглашения могут быть владельцы того или иного имущества.
Согласно ГК РФ сторонами договора мены являются:
- физические;
- юридические лица.
К юридическим лицам могут относиться муниципальные и государственные компании.
В подобной ситуации юридическое лицо осуществляет передачу и таких прав, как на управление и хозяйственное ведение.
Необходимо обращать внимание на то, что юрлица имеют право подписывать соглашения и с физическими лицами.
Законодательная база
Основным нормативно-правовым документом выступает Гражданский Кодекс РФ. В частности необходимо ссылаться на такие статьи, как:
Дополнительно необходимо обращать внимание на ст. 220 НК РФ, в которой указывается налоговая ставка, применяемая в случае неравноценного обмена имуществом.
Договор мены по ГК РФ
Механизм мена обмена заключается в следующем:
- Необходимо сделать выбор в пользу второй второго участника соглашения. Если самостоятельно не удастся подобрать подходящего партнера, то можно обратиться в специализированную компанию, предоставляющая подобного рода услуги.
- Необходимо составить соглашение мены на конкретное имущество.
- На следующем этапе следует подготовка всей необходимой документации.
- Далее уплачивается государственная пошлина.
Пакет необходимой документации необходимо передать в территориальное Управление Российского Реестра, который находится по месту нахождения имущества (если речь идет о квартире либо земельном участке).
После этого необходимо в Росреестре получить свидетельство, которое подтверждает обретенное право собственности.
Необходимо обращать внимание на то, что при отсутствии возможности самостоятельно осуществить данную процедуру есть возможность доверить это уполномоченному лицу.
Для этого необходимо согласно ст. 185 и 185.1 ГК РФ составить нотариальную доверенность.
Существенные условия
Изначально нужно понимать, что соглашение мены подразумевает под собой равноправие участников – реализатора и покупателя.
Кроме того, согласно законодательству у сторон равные права и обязанности.
Согласно Гражданскому Кодексу России к существенным условиям принято относить предмет соглашения.
Иными словами, вещь, которая подлежит обмену. Без отображения наименования имущества в договоре, он не может официально вступить в юридическую силу.
Видео: договор мены
Необходимо обращать внимание на то, что отображение цены не относится к существенным условиям, но рекомендуется ее указывать для ведения бухгалтерского учета (для юридических лиц) и исключения возможных проблем с налоговой инспекцией (вне зависимости юридические либо физические лица участвую в сделке).
Цена в договоре мены определяется несколькими вариантами:
Для физических лиц используется только второй вариант определения себестоимости.
Необходимые документы
С целью совершения сделки необходимо подготовить:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- внутренние паспорта обоих сторон;
- документы, способные подтвердить имеющиеся полномочия представителя (в формате оригинал + копия);
- в зависимости от ситуации к ним относятся:
- Нотариальная доверенность.
- Удостоверение опекуна – для попечителей несовершеннолетних граждан либо же лиц, которые в судебном порядке признаны недееспособными.
- Свидетельство об усыновлении.
- соглашение мены (необходимо представить в том экземпляре, сколько согласно документу сторон);
- документ, способный подтвердить факт передачи имущества;
- документацию, которая способна подтвердить исполнение условий соглашения, если сделка осуществлялась под ним;
- выписку из домовой книги – для объектов жилой недвижимости;
- согласие органов опеки и попечительства – если имеются несовершеннолетние дети.
В зависимости от того, что именно выступает предметом соглашения, определяется и окончательный перечень необходимой документации.
Образец заполнения в Росреестр
В зависимости от того, что является предметом договора мены, содержание и процедура заполнения может различаться между собой.
Недвижимого имущества (квартиры)
В данном случае нужно обращать внимание на такие особенности:
В самом договоре нужно указывать:
- персональные сведения участников сделки;
- адрес и иную информацию, которая позволяет идентифицировать объект недвижимости;
- цену недвижимости;
- сумму доплаты – при наличии разницы в цене;
- основания для пользования недвижимостью (сведения о свидетельстве права собственности);
- период передачи предмета соглашения.
В случае нахождения недвижимости в праве собственности у нескольких человек, то нужно обязательно иметь в наличии согласие второго владельца.
Земельного участка
Договор мены земельного надела не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, но переход прав собственности – нужно.
- идентификационные сведения земельного участка (кадастровый номер, площадь, адрес расположения и так далее);
- целевое использование надела;
- наличие либо отсутствие на земле строений.
Нередко к соглашению прикладывают графические планы либо же чертежи, на которых отображается земля.
Необходимо обращать внимание на то, что на передаваемой земле могут устанавливаться сервитуты.
Автомобилей между физическими лицами
Рассматриваемый договор используется в таких случаях, когда:
- собственник ТС не в состоянии продолжительный период его реализовать;
- используется схема trade-in – обмен старого ТС на новое;
- нужно совершить обмен авто без разницы во времени.
Механизм заключается в следующем:
- Формирование и подписание договора мены.
- Регистрация прав собственности в ГИБДД .
Необходимо помнить — регистрировать сделку в нотариальном органе не требуется. При необходимости в совершении доплаты необходимо указать об этом факте в документе.
Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.
Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.
Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.
Основные положения
Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.
При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.
Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности
. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.
Виды
Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:
По субъективному признаку принято деление сделок:
- между физическими лицами,
- юридическими,
- смешанный.
Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего
это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь
, как это стало просто!
Сходство и отличие от договоров купли-продажи
По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие
между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.
Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.
Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.
Элементы соглашения
Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.
Ограничения
для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.
В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).
Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.
Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.
Существенные условия включают:
- предмет договора;
- наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.
Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.
Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.
В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.
Характеристика и правовое регулирование
Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:
- взаимный (в договоре участвуют две стороны);
- возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
- консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).
Отношения
по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:
Особенности обмена движимого и недвижимого имущества
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен
. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.
Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.
В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.
Договор мены автомобиля
на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.
Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:
- технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
- сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
- характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.
В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).
Нюансы, на которые следует обратить внимание
Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.
Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.
Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения
таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.
Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.
Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете: